All’estero esistono già da molti anni, ma in Italia arrivano solo ora. Sono i condhotel (o condo hotel), nuove strutture turistiche che abbinano le camere d’albergo a più ampi appartamenti che si possono acquistare come case vacanza. La parola condhotel viene dall’inglese ‘condominium hotel’, hotel condominio, perché i primi sono nati negli Stati Uniti. Questa novità, ben accolta da Federalberghi, riguarda soprattutto chi si occupa della gestione di hotel.

Andiamo a vedere nello specifico di cosa si tratta.

Cosa sono in CondHotel

Ecco la definizione di condhotel che puoi leggere all’art. 3 del decreto condhotel, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 6 marzo 2018 (in vigore dal 21 marzo, dopo l’approvazione della Corte dei Conti il 27 febbraio 2018 e la firma della Presidenza del Consiglio il 17 gennaio 2018):

un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale…

In altre parole, il condhotel è un albergo che comprende stanze per la ricettività alberghiera e miniappartamenti con cucina autonoma vendibili a privati (destinazione residenziale). Stanze e miniappartamenti possono trovarsi in una o più strutture costruite nello stesso comune. L’hotel fornisce i servizi accessori, l’alloggio ed eventualmente il vitto sia alle stanze per i clienti sia ai nuovi proprietari.

Forse hai già sentito parlare di condhotel. Perché sono una formula immobiliare nata in America, già sperimentata in Europa e perfino nel nostro paese, anche se senza una ancora chiara e definitiva regolamentazione.

Negli Stati Uniti generalmente riguardano grandi strutture vicino ad aree di notevole interesse turistico, come parchi e oceani, che richiedono investimenti di denaro importanti.

Spesso, i proprietari ne hanno ricavato grossi guadagni, soprattutto quando hanno acquistato appartamenti in costruzione diventati poi case vacanze di lusso.

Gli alberghi possono vendere ai privati una porzione di camere o appartamenti, che si trovano all’interno della struttura ricettiva o costruiti vicino all’hotel. Questa porzione non deve superare il 40% della loro superficie.

L’acquirente è proprietario a tutti gli effetti dei locali comprati. Nei periodi dell’anno in cui non usufruisce di questa sorta di seconda casa, la proprietà a uso residenziale è gestita dall’albergo stesso in base ad un accordo, e al consenso del nuovo proprietario, che ha diritto ad una percentuale sull’affitto compresa tra il 30 e il 60 per cento.

Chi gestisce l’hotel deve fornire anche alle unità abitative ad uso residenziale tutti i servizi tipici di una struttura ricettiva alberghiera (in base al livello di classificazione del condhotel), per il periodo indicato nel contratto o comunque per almeno 10 anni.

Requisiti per aprire un condhotel

Per trasformare il tuo albergo in un condhotel, la tua struttura ricettiva deve avere:

  • minimo 3 stelle
  • almeno sette camere per l’esercizio dell’attività ricettiva
  • unità abitative ad uso residenziale lontane massimo 200 metri dalla struttura principale, con stanza e cucina autonoma
  • una portineria unica sia per gli ospiti dell’albergo che per i proprietari delle unità abitative a uso residenziale

È importante precisare che non è necessario avere questi requisiti fin da subito, ma anche dopo l’intervento di ristrutturazione e riqualificazione necessario per diventare un condhotel. Infatti potrai trasformare in unità abitative parti esistenti della struttura o unire un certo numero di appartamenti vicini. Ed è comunque possibile avere un ingresso separato per dipendenti e fornitori.

I vantaggi

I condhotel hanno vantaggi per alberghi, proprietari e clienti

Questa formula immobiliare è un ibrido: un po’ casa vacanza, un po’ condominio ma soprattutto un po’ albergo. E quindi ha vantaggi per chi gestisce un hotel, per i nuovi proprietari ma anche per gli ospiti.

Che ci siano benefici per chi gestisce un hotel, è dimostrato dalle parole di entusiasmo che puoi leggere nel comunicato stampa di Federalberghi. Gli hotel ricaveranno risorse in denaro dalle agevolazioni e dalla vendita ai privati, utili per ristrutturare, riqualificare e migliorare la struttura. Ma soprattutto faranno concorrenza ad Airbnb e al mercato degli affitti brevi, affittando strutture simili a case per vacanze.

Infatti il decreto ha la finalità di:

diversificare l’offerta turistica, nonché di favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti sul territorio nazionale.

I condhotel sono una novità interessante anche per i futuri acquirenti. Forse saranno proprio i clienti più affezionati di un albergo a diventarne i primi proprietari. In questo modo godranno dei servizi e dei piaceri di una vacanza ma con più privacy. Avranno inoltre l’opportunità di guadagnare dall’investimento immobiliare, affittandolo senza pensieri quando è vuoto. Con la garanzia di mantenere la piena proprietà anche in caso di fallimento della struttura.

Infine i turisti avranno a disposizione per i loro viaggi questa nuova tipologia di alloggio, che ha le caratteristiche di una casa vacanza ma con i servizi di qualità e i comfort offerti da un hotel. Un’ottima alternativa per quel target di viaggiatori, sempre più in crescita, che preferisce strutture ricettive extra-alberghiere.

 

Dopo l’entrata in vigore del decreto condhotel il 21 marzo 2018, la palla passa alle singole regioni. Entro un anno dovranno stabilire le modalità per l’avvio e l’esercizio di questo nuovo tipo di struttura ricettiva. Nell’art. 11 del decreto, si legge che le regioni possono prevedere modalità semplificate per gli interventi di ristrutturazione, quando non è necessaria una variante urbanistica per realizzare le unità da vendere o riqualificare le strutture esistenti.

Tuttavia il passaggio regionale potrebbe essere complesso. Per due motivi.

In primis, perché la classificazione delle stelle varia da regione a regione.

In secondo luogo, perché per avviare un condhotel gli appartamenti da vendere devono cambiare destinazione d’uso: da alberghiera a residenziale.

Le regioni potrebbero agevolare o meno il rilascio dei permessi urbanistici a seconda che vogliano facilitare o ostacolare questa interessante novità.